Как вложить деньги в недвижимость, землю в России и за границей

Вложение денег в недвижимость один из самых выгодных способов приумножить свои активы, т.к. цены на недвижимость почти всегда растут.

Так же в этом мероприятии есть и минусы:

1. Относительно большая сумма первого вложения.
2. Долговременность вложений.
3. Риск разрушения или приведения в негодность за время вложений.
4. Участившиеся факты мошенничества связанные с покупкой-продажей недвижимости.
5. Определенный риск, что именно ваша недвижимость может не подняться в цене, или же расти очень медленно.

Разумеется, помимо роста стоимости, недвижимость — это актив, который приносит прибыль и от сдачи её в аренду. О том, выгодно ли сдавать квартиру и о налогах при сдаче квартиры, подборка, где разместить объявление о сдаче квартиры.

Стоит также заметить что инвестировать в квартиру можно на этапе строительства — стоимость объекта, как правило много дешевле, чем в законченном варианте. Однако вложение денег в строящийся дом — это дополнительный риск (подробности — по ссылке).

История читателя: я успешно дважды инвестировал в строящиеся квартиры на этапе котлована. Разница с готовой квартирой 25 и 17%. Расскажу про 1-й случай. Денег не было: внёс 40% от стоимости (взял кредит), потом в течение 3-х лет внёс остальные деньги (должен был за год, но не смог — ездил в офис застройщика, договаривался, брал ещё кредит, поскольку стройка приостанавливалась — застройщик пошёл на уступки). Когда дом был сдан и можно было регистрировать (тогда ещё не через МФЦ, а через рег. палату) — продал через переуступку прав, закрыл кредиты, остался с чистой прибылью (за минусом стоимости кредитов) почти 700 тысяч.

Вложения в недвижимость — есть ли выгода?

Нужно помнить, что недвижимость, так или иначе, потребует последующих расходов. Это коммунальные платежи, налоги и так далее. Но недвижимость способна приносить и постоянный доход. Сдача в аренду, как правило, покрывает все расходы и приносит прибыль.

Привлекательно инвестировать в гаражи. Как ни странно, данные объекты быстрее всего окупаются и приносят своим хозяевам прибыль. Квартира обычно не так быстро окупается.

Во времена кризиса, продать даже новую недвижимость по себестоимости, не всегда возможно. Неустойчив и курс валют. Тот же доллар официально инфлирует ежегодно  на 3-4 %.Следовательно, за десять лет, вложенные средства в размере 100 000 долларов обесценятся на 40 000. Упадёт их покупательная способность. Но вместе с тем, владелец недвижимости способен к этому времени уже вернуть свои вложенные средства и получать прибыль.

При выборе инвестиций в недвижимость надо учитывать месторасположение, престижность, транспортное сообщение, социальные объекты (школы, садики, магазины, поликлиники и т.д.), что существенно будет влиять в последующем, как на стоимость объекта, так и на ту сумму арендной платы, на которую можно рассчитывать.

Самый большой минус  таких инвестиций, это невозможность быстро вывести вложенные деньги. Так, если инвестор предполагает, что ему срочно могут понадобиться деньги, ему лучше вложить средства в другие, более ликвидные активы.

Будет полезным познакомиться с прогнозами цен на недвижимость — мы постоянно собираем мнения экспертов и обновляем прогнозы.

• Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать? + опыт сдачи ипотечной малосемейки.
• Вложить в недвижимость или в банк — что выгоднее?
• Как вложить деньги в коммерческую недвижимость
• Как накопить на квартиру, как заработать на квартиру — свежие идеи.
• Упадут ли цены на квартиры в кризис?

Инвестиции в недвижимость: варианты

Приобретение недвижимости за рубежом также имеет ряд своих положительных и отрицательных моментов, во многом зависящих от специфики страны.

Например, приобретение недвижимости  на Кипре, обходится в небольшие относительно средства. Так же, как и строительство коттеджей и квартир в Турции. Но есть одно НО.

Кипр, не урегулировал свои территориальные претензии и вопросы с Турцией. В любой момент  там может вспыхнуть вооружённый конфликт, о чем в СМИ не очень любят писать. Тем не менее, такая ситуация там сохраняется. Что касается Турции, учёные говорят давно, что в ближайшие 10-20 лет в районе Стамбула и основных курортов северной и северо-западной части страны, ожидается мощнейшее землетрясение. Об это хорошо знают и страховые компании. Поэтому застраховать недвижимость и имущество на приличные деньги, осуществится под грабительские проценты, либо вообще страховая компания откажет в страховке. Такая тенденция наблюдается в Калифорнии.

Плюсом, конечно, является доход. Например, виллы и коттеджи, квартиры, особенно в курортных городах, владельцы сдают в аренду. В любом месте, где приглянулась недвижимость, существуют агентства, которые возьмут на себя все вопросы, связанные с арендой, оплатой всех пошлин и коммунальных платежей и перечислением дохода на указанный счёт. Владелец может оговорить с агентством сроки, когда он с семьёй сам будет отдыхать, либо приезжать по делам. А на остальное время агентство будет подбирать клиента.

Недвижимость не постоянна в своей цене. А с годами, скажем через 15-25 лет, она потребует дополнительных вложений на ремонт и поддержания ее в надлежащем состоянии.

Как заработать на покупке недвижимости: покупка как инвестиция и покупка для сдачи в аренду.

вид недвижимости	цена покупки	дополнительные расходы	заработок на аренде	изменения стоимости
квартира	высокая	налог, ЖКХ	высокий	быстро растёт с ростом экономики
квартира-студия	средняя	налог, ЖКХ	средний	быстро растёт с ростом экономики
коммерческое помещение	средняя	налог	средний (можно разделить на небольшие офисы)	быстро растёт с ростом экономики
земля	низкая	налог	низкий, зачастую не возможен, есть вариант, при наличии дома — сдавать в сезон дачникам.	медленно растёт с ростом экономики
акции, компаний рынка недвижимости	самая низкая	комиссии брокеров, НДФЛ	нет.	растёт с ростом сектора экономики

Как видно по таблице — легче всего войти в «землю», но чтобы получать ренту — на ней должны быть постройки. Например, в Подмосковье распространён такой вариант: покупается участок, строится недорогой каркасник (500 тыс-1 миллион). Май-сентябрь — сдаётся дачникам: 5 месяцев по 25 тысяч + на Новый Год и Майские — ещё примерно по 5-10 можно выручить. Чем ближе к Москве и чем больше всяческих развлечений на территории, тем дороже можно сдавать.

Итого: земля (в пределах 50 км от МКАД) + дом + вода, электричество, туалет + забор и ворота, дорожки, мебель + развлечения (озеленение: деревья, кусты, гамак, лук/стрелы, организация газона, ворота, мячи, и т.д.) = по минимуму 2 миллиона рублей. Окупаемость проекта > 20 лет. При этом за домом нужно ухаживать — покраска, обработка от насекомых, противопожарная обработка.

Студия в ближнем Подмосковье — вход даже меньше чем хороший участок + дом — есть варианты в пределах 2х миллионов . 20 тыс в месяц — 120 в год. Минус расходы, чистыми не менее 200 тысяч. Окупаемость 10 лет. Но квартира — не каркасный дом, через 20 лет она будет всё ещё в хорошем состоянии (даже если нужен ремонт).

Продажа недвижимости: как подготовить квартиру к продаже, что влияет на стоимость недвижимости (на примере квартиры), как быстро продать квартиру, как проверить паспорт и собственника квартиры покупке

4 не самых очевидных способа инвестировать

1. Жилищный сертификат. Ценная бумага, которая даёт право на определённую площадь в строящемся доме, вплоть до 1 метра. Здесь принцип тот же что и с инвестицией в строящуюся квартиру: на стадии котлована — значительно дешевле чем после сдачи.
2. ПИФы недвижимости — покупаете пай и через время, когда он вырастет — продаёте. Есть риски и потерять часть средств. Стоит внимательно изучить деятельность управляющей компании. Есть фонды которые предлагают доли в коммерческом фонде, например совместный выкуп каких-то больших торговых помещений. Есть фонды которые предлагают инвестировать совместно на стадии строительства.
3. Структурные продукты, ориентированные на недвижимость. Внимательно изучите надёжность компании, которая выпускает данный продукт.
4. Акции компаний, задействованных в строительном бизнесе. Ориентируемся на общее движение рынка. Если строительная сфера на подъёме, строится много объектов, задействованы поставщики, подрядчики — есть перспективы роста, есть источники финансирования (хорошо себя чувствует банковская система), то стоит покупать.

История читателя: Ольга. Учитель Химии в средней школе. Мытищи. Я с 90-х периодически покупаю и продаю квартиры, примерно 1 объект в год. Это не основной бизнес, но хороший дополнительный доход. Специфика в том что я ищу очень убитые квартиры. Настолько плохие, что их продают с огромной скидкой.

Например в прошлом году я почти на 30% дешевле (!!!) купила квартиру после кошатницы, которую выселили в частный дом. Запах уже на лестничной клетке невыносим. В квартире — старый деревянный пол, так он настолько пропитан.

Заплатила пару тысяч мужикам, что у подъезда просиживают — вынесли всё, остались голые стены и пол (доски тоже сорвали, унесли). Там даже соседи помогали (это и в их интересах). Убрала запах.

Аккуратный бюджетный ремонт и через несколько месяцев после покупки продала, заработав (за минусом ремонта) почти 600 тысяч (можно было и больше, но чтобы быстрее продать сбросила 100 тыс от цены по которой уходят похожие объекты).

Были квартиры после притона, после потопа и небольшого пожара (самая простая, там просто подождать пока просохнет и ремонтировать), после нелегального общежития и т.д.

Основная часть времени уходит на поиск таких объектов — несколько раз в неделю просматриваю варианты, и риелторы некоторые уже знают, что я берусь за квартиры, которыми другие брезгуют. Для ремонта есть небольшая бригада, я как прораб.

Инвестиции в недвижимость через акции биржевых компаний

На бирже торгуются компании из данного сектора. Оценивая перспективы рынка, можно инвестировать в эти акции.

[stock id=tops8]

Поэтому люди боятся недвижки. 6 капканов, о которых надо знать

Недвижимость — прекрасный инструмент, но он требует гибкости. Кризис? Надо покупать, пока дешевое. Рынок перегрет? Что ж, переключаемся на долевые инвестиции. Нельзя один раз купить квартиру и богатеть всю жизнь.

Вот 7 ловушек, которые этому помешают.

1 Это всегда бизнес

Откуда-то пришло заблуждение о том, что в квартиру инвестируют без забот. Люди, которые недавно продали машину или получили наследство, обязательно покупают недвижку — как будто в этом деле нельзя потерпеть неудачу.

На самом деле, инвестиционная недвижимость — это бизнес, в котором надо также иметь образование и опыт, а еще следить за тенденциями и рынком. Владелец такого бизнеса в курсе тысячи мелких деталей, и все равно не может гарантировать себе или компании успех.

А вы тем более не можете. Одна покупка квартиры не делает вас инвестором, надо учитывать и другие вещи.

2 Есть другие способы

Русские люди боятся фондового рынка. Мы можем говорить, что ценные бумаги — это рискованно, и при этом подписывать ипотечный договор на 5 лет, не читая. Конечно же, грамотное инвестирование не обладает высоким риском.

Чтобы инвестировать в недвижимость, люди покупают также…

• ETF-бумаги на REIT-фонды, то есть вкладываются в фонд фондов. Подробности тут (и это не так сложно);
• Квартиры через жилищные кооперативы (ставка по такой ипотеке около 5%);
• ПИФы, которые копируют деятельность западных REIT-фондов, то есть инвестируют в недвижимость;
• Акции/облигации московских, западных девелоперов (застройщиков).

Абстрактная российская квартира приносит 6% годовых, но акции девелоперов растут минимум на 10% в год. Доходность по ПИФам и ETF редко опускается ниже 12%, и это после вычета налогов и комиссий. Бывают годы, которые дают 20% доходности.

3. Вы не видите будущее

В интернете море историй о том, как счастливые новоселы купили квартиру, а потом их район оказался заброшенным, из него утекла инфраструктура. Все потому, что в России городское планирование бессмысленно и беспощадно: живописный район оказывается заброшенным за 5 лет.

Работает и обратная ситуация: никому не нужное местечко расцветает, а цены на жилье растут.

Раз квартира — это долгосрочное обязательство, то вам надо наперед знать судьбу вашего района. Это невозможно. Тогда хорошо бы вовремя продать. Для этого надо разбираться в индустрии, что возвращает нас к ловушке под пунктом один.

4. Внукам это не надо

Часто квартиру покупают «в наследство», чтобы передать детям. Знаете, что делают дети, получив такой подарок? Продают его и покупают то жилье, которое их по-настоящему устраивает.

Нельзя покупать квартиру или землю с задачей переложить ответственность. Это ваша ноша, и всегда ею останется.

5. Это еще не план

Когда человек планирует взять ипотеку и горбатиться на нее много лет, это не план. Все потому, что в плане должны быть заложены форс-мажоры (увольнение или болезнь), а также планы отступления (переезды).

Конечно, любой рискует увлечься планированием и никогда не добраться до его реализации, но элементарный алгоритм быть обязан.

Вот какие моменты включает грамотное планирование:

• страхование недвижимости, здоровья или по случаю увольнения;
• финансовая подушка безопасности на 3 месяца без работы;
• простой прогноз того, что будет с жилым районом, городом, рынком.

Когда этого нет, человек теряет квартиру прежде, чем успевает отдать долги за нее. Самая банальная ситуация — это увольнение, которое запускает цепную реакцию, долговая яма растет годами.

Иногда обстоятельства не связаны с владельцем: например, в 2017 году люди накупили студий в новостроях, а в 2018 году они оказались уже никому не нужны.

Планируйте эти моменты, чтобы точно знать, как новые обязательства повлияют на ваше будущее.

6. Они имеют право

Банк имеет право вас грабить. Чтобы заслужить это право, тысячи юристов не спали ночами, составляя мелкий шрифт. Держите это в уме, когда берете ипотеку.

Вот какие вопросы ждут людей с ипотекой:

Комиссии. Часть банков все еще впаивают многократные непонятные комиссии за услуги, которые вы не получали.

Реальная переплата. Реальную переплату в договоре не видно, для ее расчета нужна консультация специалиста (и не банковского).

Тип платежей. Платеж бывает дифференцированный и аннуитетный, от него зависит, выгодно ли досрочное погашение, например.

Коллекторы и условия. Передача долга коллекторам должна быть прописана в договоре. Если это право банка стоит рядом с его же правом менять договор в одностороннем порядке, будьте готовы ко всему.

Рефинансирование. Надо читать отзывы, чтобы знать реальную возможность получить рефинансирование. Бывает так, что банк никогда не идет на уступки, а программа рефинансирования — просто пиар-ход.

Как вложить деньги в землю

Для новичка в этом деле советуем начать с вложений в земельные участки. Они имеют более низкую стоимость, меньше рисков связанных с приведением в негодность и мошенничеством. Также земельный участок легче купить, напрямую договорившись с продавцом. Процесс переоформления занимает меньше усилий. Да и налоговое бремя на земельные участки не так велико.

Полезное: как быстро и выгодно продать земельный участок.

Земельные участки делятся по назначениям и целевому использованию. Краткосрочными, но менее выгодными и затратными, вложениями считаются инвестиции в земельные участки, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство расположенные в черте населенных пунктов. И наоборот более долгосрочными, выгонными и менее затратными являются вложения в сельскохозяйственные земли и земли, предназначенные под коммерческие застройки (магазины, административные здания, нежилые сооружения и т.д.).

Важно: что нужно знать при покупке участка земли.

История читателя: Дмитрий. Москва. Я когда-то мечтал уехать жить заграницу и с подачи друга купил дом в Черногории. Отъезд не сложился но по совету местного риелтора, который оформлял сделку, мы переделали дом в мини-гостиницу на 2 номера. Вначале это были такие бюджетные решения. Но через 2 года, сделали новый ремонт, поставили более презентабельную мебель, потратились на хорошие кровати-матрацы. Подняли цены. Доходы выросли.

Ещё у меня есть маленькая доля в нескольких номерах отеля в ОАЭ, там ситуация с юридическим аспектом посложнее, оформляется как долгосрочная аренда.

Если речь просто о земельном участке — это вопрос роста цены. Например, участки рядом с крупными городами обычно со временем дорожают, а если попадают в черту города — то этот процесс ускоряется.

Если же построить на участке дом, то помимо прочего, его ещё можно сдавать и получать прибыль с аренды. Выше мы уже касались этой темы, здесь же замечу 2 альтернативных варианта, которые наблюдал в Подмосковье:

• На участке построены гаражные боксы — сдаются в аренду жителям посёлка.
• На участке построен огромный коттедж, в котором длинный коридор и комнаты, которые сдаются как обычное жильё. Видел такой же вариант но созданный с помощью строительных контейнеров — очень дешёвая постройка, по словам владельца, окупилась за несколько месяцев. Впрочем, полагаю здесь нужно согласовывать ряд вопросов с контролирующими органами.

Наиболее перспективной видится покупка квартиры в крупных городах: Москва (Стоит ли покупать квартиру в Новой Москве?), Санкт-Петербург, Новосибирск, Нижний Новгород, Екатеринбург, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Красноярск, Саратов, Воронеж, Тольятти, Краснодар, Ульяновск + недвижимость для туризма.

Отдельного разговора заслуживает зарубежная недвижимость, как дополнительная гарантия от кризисов внутри страны, здесь в каждом случае свои особенности, диктуемые местными законами: ОАЭ, Болгария, Испания, Португалия, Греция, Турция.

Дополнительно ПИФы недвижимости, ипотечные фонды.

Пример инвестиции

История от одного из наших авторов: отложил на отпуск 210 000 рублей, но по семейным обстоятельствам поездку пришлось отложить. Стал думать, куда их деть. Самое очевидное — банк, но инфляция съедает почти всю прибыль. Знал бы — конечно купил бы валюту, но тогда нашёл объявление о продаже участков — 80 км от МКАД, 6 соток за 200 тысяч. В охраняемом посёлке, газ, электричество (всё это как оказалось за дополнительную плату). Место очень понравилось. Решили купить.

Но тут выясняется, что помимо 200 тысяч, ещё надо заплатить 200 тысяч — вступительный взнос, и как уже заметил ранее — электричество (50 взнос + 10 подключение и оборудование), газ по желанию (что-то около 300 тысяч). Итого цена оказалась не 200, а 450 (участок + электричество).

Менеджеру который показывал участок я в достаточно грубой форме объяснил что так обманывать потенциальных покупателей не стоит. Он принял критику достойно и спросил готов ли я оставшуюся сумму заплатить за несколько лет. Поговорив с офисом он предложил скидку на угловой участок (10%) и рассрочку без процентов на полтора года. Итого я заплатил 180 тысяч за участок, а оставшиеся 250 — за полтора года (около 14 тысяч в месяц).

Риски инвестиций в недвижимость

Стоит опасаться сделок по доверенности, как минимум, до тех пор, пока на рынке недвижимости существуют различные схемы мошенничества с доверенностями выданными по поддельным паспортам или от недееспособных персон.

Владелец квартиры может отменить доверенность, даже есть она легальная, и оспорить сделку в суде. Покупателю придется вернуть квартиру, к тому же он потеряет деньги, потраченные на покупку квартиры.

При покупке приватизированной квартиры, надо проверить всех прописанных в этой квартире, включая детей, на момент приватизации. Для этого, стоит посмотреть архивную выписку из домовой книги. Дети могут не принимать участие в приватизации, но для этого нужно разрешение органов опеки и попечительства. Иначе договор передачи в собственность такой квартиры могут признать недействительным.

Есть так же категории, которые отказываются от приватизации, но сохраняют бессрочное право пользования квартирой. Выписать их без согласия — невозможно. Изучаем архив домовой книги.

Будьте осторожны при покупке квартиры с несогласованной перепланировкой. Уточните, нет ли претензий со стороны соседей, БТИ. От вас могут потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние, назначить штраф, а в случае если вы будете отказываться — вплоть до изъятия.

Собственник, владеющий недвижимостью до 5 лет при продаже платит весомы налог. Часто в таких случаях продавец пытается договорится с покупателем о том, чтобы в договоре занизить стоимость объекта. Тогда, если он оспорит эту сделку, то вернуть он вам будет обязан ту сумму, что указана в договоре. Вариант с распиской на оставшуюся сумму — сомнительное решение — как минимум потребуется дополнительный иск с вашей стороны и сбор доказательств.

Насторожить должна и частая перепродажа квартиры. Получив право на недвижимость незаконным образом — перепродавая меж своими людьми мошенники иногда пытаются усложнить историю объекта недвижимости, замести следы.