Рынок недвижимости — один из самых крупных в мировой экономике. У фондов недвижимости (одна из разновидностей ПИФ, обычно закрытого типа) зачастую более высокая доходность, нежели у акционерных фондов. Они меньше подвержены рискам, связанным с инфляцией, девальвацией.
Дополнительно: ипотечные фонды.
Вторым преимуществом инвестирования в фонд недвижимости является высокая ликвидность его (т.е. «подвижность»). У инвестора есть возможность когда угодно покупать и продавать имущество либо ценные бумаги, которые вложены в фонд; он имеет возможность диверсифицировать свои активы, может вкладывать деньги в объекты, которые расположены в различных регионах и т.п. Это уменьшает риск потери доходов, которую может вызвать падение цен на недвижимость в отдельном городе либо стране.
Будет опрометчивым считать инвестиционные фонды недвижимости идеальным инструментом вложения. Присущ им также ряд недостатков. Как нередко это случается, главный недостаток — прямое следствие главного преимущества.
Фонды должны выплачивать значительную часть процентов своего дохода пайщикам, остаётся у них только небольшой процент прибыли для повторных вложений в оборот. Из-за этого цена активов инвестиционных фондов вырастает намного медленнее, нежели при пользовании иными моделями инвестирования.
Помимо этого, стоит учесть, что, несмотря на стойкость фондов недвижимости к колебаниям цен на объекты недвижимости и к изменению рыночной конъюнктуры, они тоже подвергаются рискам, возникающим при экономических кризисах.
Фонды недвижимости позволяют получить прибыль сравнимую с инвестициями в недвижимость но при оперировании с менее значимыми суммами, например 100 000 рублей, 500 000 и т.д. Тем самым они доступны значительному числу частных инвесторов.
Для неопытного инвестора ПИФы недвижимости интересны и тем, что покупая пай, мы не берём на себя управление объектом недвижимости, этим занимаются профессионалы. Значит, у нас меньше рисков, которых много при единоличном инвестировании в недвижимость: например, отсутствие арендаторов.
УК также занимаются подбором объектов, оценивают риски и перспективы. Учитывая их опыт, большие познания на рынке, здесь больше вероятность, что специалисты подберут наиболее перспективные варианты. Поэтому обязательно смотрите на другие фонды, управляемые этой компанией, ориентируйтесь на историю доходности.
В России на слуху ЗПИФы, которые выкупают здания под супермаркеты, зачастую с наличием якорного арендатора (ритейл, как правило).
Непрямое инвестирование через Фонд — даёт возможность вкладываться во множество объектов. в том числе и за рубежом, где подобные инструменты имеют более длительную историю.
REIT — вкладываемся за рубежом
Аналогам российских ПИФов Недвижимости — можно считать зарубежные Трасты Недвижимости. REIT — real estate investment trusts — покупают или строят объекты, сдают или продают площади.
Есть разновидность фондов, которая работает с ипотечными ценными бумагами (выкупает их у банков и зарабатывает, получая процент с выплат кредиторов).
Наконец, третий вариант — совмещает первые два, это гибридные фонды, которые и про строительство, аренду и про ценные бумаги.
Этот формат коллективного инвестирования появился в США, но теперь он так или иначе развит в порядка 40 странах.
Зарабатывают здесь на дивидендах (с прибыли фонда от аренды или с ценных бумаг) и на росте стоимости актива.
Важным преимуществом является освобождение от налогов или льготы, однако для россиян, инвестирующих в такие фонда, льгот нет — платим обычные налоги с дохода (включая дивиденды). Так же во многих странах определяется процент от прибыли REIT, который фонд должен выплачивать вкладчиком в виде дивидендов (до 90%).
У REIT существует нишевое, секторальное деление одни специализируются на офисной недвижимости, другие на отелях, третьи на складах и т.д. Можно насчитать порядка 2х десятков ниш.
Бытует мнение, что REIT хорошо защищены от инфляции, поскольку в договорах аренды, как правило, прописывается изменение цены согласно инфляции.
ETF фондов недвижимости
Для того, чтобы вложиться сразу в несколько REIT можно использовать популярный инструмент ETF. На рынке можно найти предложения от таких крупных игроков, как Vanguard, Blackrock.
ETF — пожалуй, самый доступный способ инвестирования в недвижимость (по цене и ликвидности).
