Здесь собираем прогнозы и аналитику по рынку недвижимости.
[renedv]
Факторы, определяющие динамику цен на недвижимость
- С развитием кризиса из регионов в Москву и другие крупные города поедет больше людей, что способствует росту цен на квартиры. Подробнее о кризисе.
- Контракт с Китаем о поставках газа предполагает масштабное строительство в котором будет задействовано множество рабочих, а также на востоке потребуются менеджеры, чиновники. Отток людей в восточные регионы страны будет сдерживать рост цен.
- Программа Жилье для российской семьи выглядит весьма перспективно, есть вероятность что часть населения будет обеспечена жильём по сравнительно низким ценам.
- Дефолт пока не ожидается, но тем не менее инвестиции в недвижимость остаются приоритетными у населения, особенно в контексте чистки банковского сектора. Интерес повышает спрос и раздувает пузырь цен.
- Полезно: о росте цен на недвижимость и о том, когда упадут цены на квартиры.
- Можно отследить связь цен на недвижимость с чередой банкротств крупных банков. Люди были в панике — начали забирать свои средства. Подобные истории можно рассматривать как положительном, так и отрицательном для рынка недвижимости Москвы свете. Недоверие людей к банкам ведёт к тому, что физические лица начнут активнее покупать недвижимость.
- Рост ключевой ставки делает дороже кредиты, в том числе и ипотеку.
- Общие кризисные явления в экономике с одной стороны подталкивают к покупке недвижимости, как средства сохранить деньги, но затяжные процессы вызывают падение рынка. По теме: когда снизятся цены на квартиры?
- Полезно: как вложить деньги в недвижимость.
Архив прогнозов по недвижимости
2020
19.09.2020 Цены на жилье в новостройках увеличились на 6,2%. Причины — льготная ипотека, отложенный спрос, низкая ключевая ставка (люди забирают деньги со вкладов и несут на биру и в недвижнимость), снижение курса рубля. В дальнейшем прогнозируется плавный рост цен.
04.08.2020 Ставки по кредитам снижаются, растёт интерес к ипотеке. Рынок недвижимости оживает, что даёт перспективы для целого ряда отраслей (от транспорта до товаров для ремонта), в тоже время растут цены. Низкая ключевая ставка, плюс гос.программа 6,5%, плюс помощь застройщикам от государства — всё это разогревает рынок.
24.07.2020 Продолжают постепенно снижаться ставки по ипотеке (по отзывам, сейчас реально взять в Сбере под 8,5%), но растут требования к первому взносу (речь о его размере).
20.06.2020 Пандемия 2020 года повлияла на многие сферы столичной жизнь, в том числе и на рынок недвижимости. Из-за карантинных мер почти 2 месяца строительство новых объектов в Москве было заморожено.
Это может сказаться на росте цен на столичную недвижимость на осень 2020 года. Но так как государство предоставило льготное субсидирование в размере 6,5% желающим приобрести квадратные метры в новостройках, то спрос на недвижимость к концу года может вырасти. Если некоторые собственники воспользуются этой ситуацией, то вместе с этим увеличатся их расценки.
На вторичном рынке жилья такого льготного государственного субсидирования нет. Поэтому, скорее всего, спрос и цены на такую недвижимость останутся прежними.
Из-за того, что некоторые москвичи во время пандемии потеряли работу или оплата их труда сократилась, спрос на недвижимость может снизиться. Поэтому вряд ли на фоне такой обстановки продавцы будут сильно завышать цены. В целом они останутся такими, как и летом 2020 года.
Сейчас москвичи охотнее покупают загородные дома, чтобы укрыться здесь от пандемии. Поэтому резкого скачка роста цен на столичную городскую недвижимости к осени не ожидается.
02.01.2020 Обстоятельства ценообразования на жильё в России: нет роста реальных доходов граждан – это удерживает рынок от роста цен. Замена долевого строительства эскроу-счетами, повышение НДС с 18 до 20% – стимулы к повышению стоимости. Подъём спроса на жильё ведёт к увеличению цен, что и наблюдается в Москве.
Квартиры в новостройках. Продажи на стадии котлована будут сокращаться – в интересах строителей реализовать готовое к заселению жильё и получить прибыль. Рост цен ожидается до 5% по отношению к 2019 году.
Стимулирование государством льготного кредитования по ипотеке подтверждает прогноз. Превышение предела маловероятно.
Вторичное жильё. Покупателей на обжитые квартиры становится всё меньше. Стремление продавцов равняться на цены новостроек неоправданно: люди предпочитают новые квартиры.
Прогноз – стоимость вторички останется на прежнем уровне или вырастет в пределах 3% инфляции. Дальнейшее падение цен приостановится.
Загородная недвижимость особым спросом не пользуется. Стоимость дач не изменится или будет снижаться.
2019
01.02.2019 Рынок недвижимости в России входит в крайне противоречивый период. С одной стороны, резкое увеличение объёмов строительства в кризисные годы подтолкнуло данную отрасль и сформировало устойчивый тренд — цены на недвижимость ощутимо росли. И строительным компаниям было бы выгодно сохранение данной тенденции, но ситуация в 2019 году изменится.
После прохождения пика на рынке недвижимости и истощения запасов накопленных средств у россиян, продажи недвижимости без дополнительной стимуляции ожидает сильный спад.
Население потратило большую часть своих сбережений на покупку жилья и коммерческих помещений в предыдущие несколько лет. Теперь, в условиях отсутствия такого высокого спроса на недвижимость, фактором, который подтолкнул бы данную отрасль, стал бы рост реальных доходов россиян на 2% и более. Но этого не происходит из-за общей кризисности экономической обстановки в стране и роста налогов, в том числе, НДС.
Из-за поднятия налога на добавленную стоимость, цены на продукты значительно вырастут, что лишит ещё большее количество россиян возможности накопления денежных средств, которые впоследствии могли бы быть потрачены на покупку недвижимости.
Ещё один фактор, ведущий к замедлению темпов развития строительной сферы, это повышение ставки рефинансирования ЦБ РФ. В декабре 2018 года она была поднята до 7,75% и сохранится на данном уровне, как минимум, до 8 февраля 2019, то есть, до следующего заседания Центробанка. Повышение ключевой ставки ведёт к росту процентов по ипотечным кредитам, что также делает жильё менее доступным для населения.
К тому же, брать обычные кредиты у большинства россиян нет возможности — закредитованность населения России отмечает большинство отечественных и европейских финансовых агенств. Также снижение спроса в 2019 году происходит из-за перенасыщенности рынка жилья и коммерческой недвижимости. С 2014 года в стране быстро увеличивались объёмы строительства, а теперь и население, и российский бизнес обеспечены недвижимостью в полном объёме.
В данных условиях строительным компаниям, для получения наибольшей прибыли, необходимо снижать цену, увеличивая спрос на недвижимость. Именно это и произойдёт в конце 2019, но в первой половине года цены будут расти, продолжая тренд предыдущих лет.
Ещё одним фактором, внесущим свой вклад в возможное повышение цен станет рост стоимости строительных материалов. Отечественные производители не имеют возможности до конца заполнить рынок, а цены на товары зарубежных компаний зависят от колебаний курса рубля, пик которых придётся именно на первое полугодие 2019.
Второе полугодие
Но во втором полугодии ожидается стабилизация экономики, установление более прочного курса иностранных валют по отношению к рублю, замедление инфляции и, в связи с этим, снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ, что позволит снизить проценты по ипотеке и сделать ситуацию на рынке жилья более стабильной. Также ко второму полугодию большинство строительных компаний сменит ценовую политику на более мягкую, для поддержания спроса. Данное решение будет носить вынужденный характер и произойдёт из-за снижения реальных доходов населения, вызванного ростом цен по причине повышения НДС, и колебаниями курса иностранных валют. На рынке сформируется устойчивая тенденция к снижению цен на недвижимость.
Российская строительная сфера существенно отличается в больших городах и в регионах. Но даже в наиболее крупных населённых центрах, ситуация будет различаться.
Крупные города
В Москве полным ходом идёт программа реновации. Это означает не только обновление старых помещений, но и создание новых жилых площадей, благодаря появлению которых, спрос населения, ранее проживавшего в устаревших домах, на новую недвижимость значительно уменьшится. Благодаря этому, в столице спад цен на недвижимость будет значительнее, чем в других городах, и произойдёт гораздо раньше — цены начнут снижение уже весной 2019 года, а до конца года, с учётом подорожания в начале года и среднем уровне инфляции по стране 5%-5,5%, к декабрю 2019, поднимутся всего на 2%-3%.
Реновация в Санкт-Петербурге также внесёт свой вклад в снижение цен на недвижимость. Но данное изменение будет не таким значительным, как в Москве. Строительство в северной столице также идёт менее активно, что поддерживает спрос на жильё. Поэтому, реальные цены здесь снизятся, но из-за инфляции, цены в рублях вырастут — не более, чем на 2%.
В Новосибирске в последние годы крайне активно идёт строительство. Увеличение жилых площадей в процентном соотношении происходит быстрее, чем в Москве или Санкт-Петербурге, из-за меньшего размера города и притока населения из соседних регионов. Люди, приезжающие в город благодаря более привлекательным условиям работы, учёбы или проживания, поддерживают спрос на жилые площади. Благодаря этому, за предыдущий год, рост цен на однокомнатные квартиры составил до 17%.
Данная тенденция сохранится и в 2019 году. Свой вклад в подорожание внесут и поправки в законодательство о долевом строительстве, которые повлияют на застройщиков в Новосибирске, как и в ряде других городов, гораздо сильнее, чем на столичных или компаниях Санкт-Петербурга, где на место застройщиков, обанкротившихся или резко поднявших цены, придут новые. В других городах такого количества строительных компаний нет, поэтому рост цен в Новосибирске составит 6%-8%.
Строительство в Екатеринбурге набирает обороты, в отличие, от столицы. На конец 2018 года в городе строилось рекордное количество жилых домов и коммерческих зданий. Но при этом, рост цен за прошедший год оказался умеренным — в среднем, 5%-7%. Пик строительства в 2019 придётся на середину года, но рост цен ускорится незначительно — в среднем, до 7%-9%, к концу года.
Цена квадратного метра в новостройках Казани за последние 5 лет возросла всего на 30%. И данная тенденция сохранится и в 2019 году. На рынке Казани работают более 50 застройщиков, что обеспечивает стабильно высокую конкуренцию на рынке недвижимости в данном городе. С учётом инфляции, рост рублёвых цен на недвижимость в этом городе составит не более 5%.
Динамика цен на недвижимость по российским городам крайне различна, но общей тенденцией рынка является ускорение роста цен в начале года и его замедление во второй половине 2019.
11.01.2019 В самом начале года Сбербанк и ВТБ повысили ставки по ипотеке. Рост до полутора процентов. Банкиры жалуются на то что ипотека для них на грани рентабельности.
2018
10.11.2017 Специалисты предупреждают, что на ипотечном рынке формируется пузырь. Доходы граждан падают, а выдача ипотеки растет высочайшими темпами (из-за падения ставок по ипотечным кредитам). Это может привести к росту плохих долгов и обвалу рынка недвижимости и кредитования.
7.11.2017 Президент подписал документы, по которым долевое строительство заменят банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Мнение: очевидно испробовав разные методы защиты дольщиков, руководство страны решило пойти проверенным путём — запретить. Чем это обернётся для рынка? Ростом цен и дальнейшей стагнацией строительной индустрии.
31.07.2017 Президент Путин подписал закон о создании компенсационного фонда дольщиков — новый способ гарантировать соблюдение прав инвесторов в строящуюся недвижимость.
27.07.2017 По данным Росстата за первое полугодие 2017 г. ввод жилья в Москве упал на 39,2% до 827 500 кв. м. Причина — низкая активность покупателей. Инвестиции в недвижимость с целью заработать и даже просто сохранить деньги — не кажутся такими интересными, как прежде, плюс низкая ликвидность.
На рынке много нераспроданных квартир, и несмотря на то что тенденция со снижением ввода продолжается второй год, общий объём нереализованного фонда растёт. Как итог — падают цены, скидки становятся всё больше.
Мнение: зачем настраивать в таких объёмах новые объекты, когда спроса нет. Ждут что поедут с регионов? Но там люди тоже без средств.
С другой стороны — масштабное строительство — это рабочие места, оборот денег, перспективы развития, от которых ни один регион добровольно не откажется, тем более — Москва. Это значит, что ситуация на рынке недвижимости будет становится всё интересней в плане низких цен.
После начала обсуждения реновации спрос на аренду квартир в хрущевках Москвы упал в три раза.
Жилая недвижимость в Санкт-Петербурге с начала года подорожала на 2-3%.
14.12.2016 2016 год был тяжелым для российского рынка недвижимости. Отсутствие экономического роста, падение доходов населения привело с значительному снижению потенциальных покупателей.
И несмотря на то, что в 17 году согласно прогнозам ожидается возобновление экономического роста, его будет недостаточно для восстановления рынка недвижимости. В среднем по России можно ожидать падение стоимости на 3-5 %. В Москве, где имеется большее количество состоятельных клиентов, рынок просядет меньше — в пределах 1-2 %.
10.12.2016 На рынок недвижимости окажет сильное влияние продолжение падения реальной заработной платы в негативном ключе и повышение доступности заёмных средств — в позитивном.
Экономика РФ пока не может найти выход из кризиса, поэтому население не будет стремиться вкладывать деньги в недвижимость, отложив данные покупки на неопределённый срок. Однако политика ЦБ в 16 году показала, что он настроен снижать ставки, поэтому можно ожидать снижение стоимости кредитных продуктов.
В целом, поведение рынка недвижимости будет зависеть от региона: в городах, где имеется высокое положительное сальдо миграции можно даже ожидать некоторого роста цен, в прочих населённых пунктах — падения.
2016
25.12.2015 Стоимость недвижимости в 2016 году будет зависеть от цены нефти и курса рубля. Если проанализировать цены нефти и 1 м2 недвижимости в России за прошлые 20 лет, то наименьшие значения были в 1998 году – 180 $ за 1 м2 и 12 $ за баррель, а наибольшие 2008 году – 2195 $ за 1 м2 и 96 $ за баррель. Исходя из этого, если в 2016 году стоимость барреля нефти сохранится в диапазоне 30 — 40 $, то прогнозируется падение стоимости 1 м2 недвижимости на 30 %. При росте цены нефти до 40 — 50 $ за баррель – цена 1 м2 снизится на 20 %. Рост стоимости 1 м2 недвижимости начнётся при цене нефти в диапазоне 70 — 80 $ за баррель. Для Москвы прогнозы на 5 — 10 % утешительнее.
20.12.2015 Показатели уменьшения спроса на недвижимость связанные с ростом курса доллара и инфляцией, и показатели роста предложения связанного с темпами строительства повлияют на рынок недвижимости и стоимость квадратного метра жилья в 2016 году. При таких темпах строительства в 2016 году прогнозируется снижение операций купли-продажи недвижимости на 15% и впоследствии снижение цены за квадратный метр.
Комментарий эксперта-риелтора: За наличные покупают мало, ипотеку ждать можно долго, а это риск: рубль через несколько месяцев уже может быть не тем, что сегодня. В итоге продавцы выжидают.
Мнение: более состоятельные люди охотнее купят одну-две элитные квартиры в Центральном Округе, чем десять простых «хрущевок» на окраине столицы. Как следствие, рынок элитного жилья ожидает возрастание цены и спроса, а вторичный рынок ожидает, скорее сохранение ценового баланса. Препятствием здесь может быть ухудшение условий по ипотеке.
Мнение: Рынок недвижимости ожидает снижение цен. Оно является традиционным для любого рынка недвижимости, поскольку на данный момент застройщики вводят в эксплуатацию гораздо больше жилья, чем его покупает население. В итоге выходит переизбыток жилой площади, что и приведет к удешевлению московских квартир.
Мнение: год будет тяжёлым, кризисным, настроили много, много ипотечных долгов, растут риски банков: это позволяет предположить что упадёт аренда и понизится стоимость жилой недвижимости.
2015
11.01.2015 С 2015 года повышается налог на недвижимость, это приведет к тому, что на рынке появится больше вторичного жилья, что должно снизить цены.
20.12.2014 Рост ключевой ставки неминуемо приведёт к удорожанию ипотеки. Учитывая также что многие в последние дни спешили расстаться со своими сбережениями, рынок недвижимости ждёт снижение спроса. На фоне этого возможны акции со значительными скидками.
14.12.2014 Обзор: когда упадут цены на недвижимость из-за кризиса?
18.09.2014 Рынок замер и в 2015 году предложение скорее всего будет превосходить спрос, но это не значит, что цена пойдёт вниз. Большинство инвесторов предпочтут подождать, чтобы не продавать себе в убыток. Для покупателей плюс в том, что увеличится количество вариантов, несомненно будут развиваться схемы рассрочки.
