Этот интересный комментарий был оставлен к посту о том, стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать её. Автор: Константин.
Кто читал Роберта Кийосаки Богатый папа, бедный папа?
Если кратко и просто, то суть в следующем: недвижку можно купить в кредит, но только в том случае, если у вас от этой сделки будет сформирован положительный денежный поток. Другими словами, ежемесячный доход от аренды должен превышать ежемесячный расход (ЖКХ, аннуитет и т.п.). В противном случае недвижка будет для вас пассивом, и вам придется работать, для того, чтобы вернуть кредит.
Чтобы найти такой объект и грамотно его обустроить, а также подобрать подходящих арендаторов одного желания будет мало, нужен опыт, желательно опыт работы в недвижке (купля-продажа, аренда). Абсолютно не важно, под какой процент и на какой срок брать кредит, также не важно то сколько будет ваша переплата по окончанию выплаты всех процентов банку. Главное, чтобы недвижка приносила прибыль покрывающую расходы. В идеале, чтобы недвижка отбивала не только аннуитентный платеж и ЖКХ, но и приносила чистую прибыль.
При покупке недвижки вы берете кредит, например, 90% от стоимости и вносите свою часть 10%. Таким образом вы владеете лишь 10% от стоимости приобретенной недвижимости. Аннуитет включает в себя не только проценты банка, но и тело кредита. Таким образом вы постепенно возвращаете банку полученный кредит и квартира становится вашей собственностью. Как только квартира стала в вашей собственности более чем на 20%, считайте, что вы уже удвоили вложенные вами 10%. При этом вы не работали, чтобы приумножить эти деньги, недвижимость работала за вас.
Что делать, спросите вы, если возникнет необходимость реинвестировать свои средства, как быть, ведь они вложены в недвижимость? Многие банки допускают продажу недвижимости из под залога, сделка эта непростая, но реальная.
Как получить максимум дохода с инвестированных в недвижимость средств?
Рассмотрим классический вариант при покупке жилой недвижимости в ипотеку:
Вариант купить большую 3 комнатную квартиру и сделать там шикарный евро ремонт, чтобы затем сдать ее в аренду семье банкира сразу отметаем, т.к. такая недвижка будет очень неликвидна. Банкиров мало, а квартир таких много + ремонт сильно повлияет на объем вашего вложения. Р.Магдональд как-то сказал, что стать богатым можно продавая бедным.
Рассмотрим вариант покупки 3 комнатной квартиры, но с простым ремонтом под сдачу в аренду трем семьям. Это уже более ликвидное предложение, даже в сравнении с приобретением и сдачей в аренду 1 комнатной квартиры. Спрос на комнаты больше, т.к. они дешевле и вероятность того, что вся площадь будет пустовать ниже – на освободившиеся комнаты быстро находятся желающие.
Следующий вариант, это хостел. Пмещение оборудуется таким образом, чтобы заселить максимальное кол-во людей на один кв. метр. Вместо одной ванны оборудуются два душа, вместо одной стиральной машины устанавливаются две, кухня оборудуется соответствующим образом. Комнаты оборудуются 2 ярусными кроватями (4 – 6 спальных мест в комнате). Таких хостелов много в центре практически любого города и зачастую оборудуются они в нежилых помещениях. Чтобы исключитб кредитные риски этот бизнес реализуют в рамках субаренды, т.е. без привлечения заемных средств. Аналогичный вариант заселения можно рассмотреть при заселении мигрантов.
Верно. С рублёвым кредитом всё-таки меньше риск налететь — не зависишь от курса иностранной валюты. А если сдать квартиру даже за относительно небольшие деньги, то разобраться с кредитом можно гораздо быстрее, чем при внесении взносов только из своего кошелька. В итоге и ты свободен, и жильё будет уже приносить прибыль.
Считаю для этого варианта предпочтительнее однокомнатные или квартиры гостиного типа, и что проценты по кредиту были не велики внести 50-70% ее стоимости не более чем на 10 лет. Делаем ремонт и обустраиваем бытовой техникой, ее уровень на прямую зависит от квартиросъемщиков, посуточно или долговременная аренда. А теперь посчитайте, если прибыль около 30-35%, это выгодно. Но при этом необходимо учитывать всевозможные риски и форс-мажоры, не забывайте о налогообложении.
Вариант с хостелом очень и очень перспективен, но требует больших капиталовложений. Все таки огромную площадь нужно перепрофилировать. Я считаю, что в идеалом является покупка в кредит трехкомнатной квартиры (кредит обязательно — РУБЛЕВЫЙ) и сдача ее в аренду трем семьям, тогда расходы на погашение % и ком.платежи будут однозначно меньше суммы денег полученной за аренду.
А можно рассмотреть вариант покупки не одной 3-х комнатной, а двух 1-комнатных. Они гораздо более ликвидны, менее подвержены удешевлению и сдача их, наверняка, будет суммарно приносить больше денег при опять же большем спросе на менее дорогую недвижимость. Да и приводить их в порядок можно по одной, если требуется: это меньше вложений.
А хостел — это прежде всего бизнес, а не вложение и нужно быть готовым именно к ведению бизнеса.