Как можно продать ипотечную квартиру

Решение о продажи квартиры, находящейся в залоге, не всегда спровоцировано исключительно финансовыми трудностями. В ряде случаев это банальный обмен. Например, новенькой однокомнатной квартиры в залоге на старенькую трешку. И стоимость квартир одинаковая, и желание переехать непреодолимо, а ипотека мешает.
В этом случае стоит проанализировать возможные варианты избавления от бремени ипотеки.

1. Самый простой способ – это найти клиента на квартиру желающего его приобрести за наличку. Ситуация проста тем, что разрешение банка вовсе не нужно. Кредит гасится – права собственности переходят покупателю. Нюансы только в оформлении. Здесь может быть использовано нотариально заверенное обязательство.
2. «Правильный» способ – попросить разрешения у банка. В этом случае придется идти на все его условия, в том числе работать только с предложенным агентом, переплатить придется около 5% от остатка кредита. Если сумма долга все еще большая, не факт, что продажа недвижимости погасит долг полностью.
3. Как вариант, можно использовать перезалог. Т.е. когда имеется другая недвижимость, отвечающая требованиям банка, или планируется ее покупка, то ее можно обременить залогом. Т.о. ипотечная квартира становиться свободной, продается самостоятельно, а вырученная сумма гасит долг.

Для многих из нас будет полезной информация о том, что выплачивая непосильный ипотечный кредит, существует уникальная возможность не только продать квартиру в ипотеке, но и  при этом еще заработать на продаже.

Согласно законодательству, недвижимость под ипотекой продать без разрешения банковской организации нельзя. Ссылаясь на ст.ст 29, 33 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 07.05.2013г. за №102-ФЗ, заемщик имеет право только на пользование ипотечным имуществом, при этом он должен содержать его в целости и сохранности, а утрата или кража заложенного имущества наказуема. Ст. 301-303 ГК РФ в таких случаях всегда принимает  сторону залогодержателя (банковской организации).  Но есть исключения, когда банковские компании могут дать разрешение заемщику на продажу ипотечной квартиры.

Условно, причины, по которым кредиторы  хотят  продать ипотечную квартиру, можно разделить на три группы:

1. когда снизился доход и кредит нечем выплачивать,
2. когда появилась необходимость или возможность приобрести более комфортное жилье,
3. если заемщик хочет заработать на ипотеке,

Никто не может быть уверен в постоянной  стабильности своего дохода.  Соответственно, никто не может просчитать, что случиться с ним через год или два. А ипотеку нужно погашать каждый месяц в строго установленные сроки, и неважно,  в какой финансовой ситуации Вы находитесь. Поэтому продать квартиру, чтобы поскорее рассчитаться с кредитором и не попасть под ФЗ «Об ипотеке», вполне реальное желание каждого заемщика.

Достаточно часто возникает необходимость в приобретении более комфортного жилья. Люди обзаводятся семьями, рожают детей  и взятое под ипотеку жилье становится «маловатым». В этом случаи большинство кредиторов  рассматривают вариант продажи залоговой  квартиры и приобретение более просторной. И если клиент готов заплатить первый взнос на вторую ипотеку и своевременно сплачивать два  взноса, банки утвердительно рассматривают такие варианты.

Нередко случается так, что квартира покупается в «долгостроящемся»  доме и когда строительство заканчивается цена на эту квартиру возрастает вдвое, продав ее, можно не только рассчитаться с ипотекой, но и заработать на этом кругленькую сумму денег.

Многие участники так называемого «долевого строительства» хотят продать свое жилье до завершения всех работ по строительству, потому, что переоформить такой договор гораздо проще, нежели заниматься переоформлением уже готового к эксплуатации жилья.

Иногда по каким-либо причинам пропадает необходимость в ипотечном жилье и человек начинает задумываться о том, как бы поскорее продать ненужную квартиру с максимальной выгодой для себя. Но такие случаи встречаются достаточно редкою.

Вторичное жилье, которое находится под залогом, продать гораздо сложнее, приходится значительно  терять  в цене, ведь сейчас крайне мало желающих, готовых возиться с банковским залоговым имуществом.

Чтобы продать жилье, которое находится в ипотеке, заемщик должен получить на это разрешение банка.

В этой ситуации банк обращает внимание на  «обе стороны медали». В первом случаи банк заинтересован, чтобы заемщик, который  уже не справляется со своими обязанностями по уплате взносов,  поскорее выплатил денежные средства. Но с другой стороны, если банк одобрит  продажу ипотеки, он потеряет часть прибыли, которую он должен был получить за использование клиентом ипотечных средств.

Если в договоре ипотеки предусмотрен такой пункт, что имущество в обременении может быть продано, банк обязан дать согласие на продажу. Чтобы клиенты не злоупотребляли в таких ситуациях, банки при выдаче ипотеки предусматривают такой пункт, что продажа ипотечного имущества облагается существенными штрафными санкциями и дополнительными комиссиями.

Но если у заемщика финансовые трудности и он не может дальше выполнять свои долговые  обязательства  по выплате ипотеки, в интересах банка будет дать ему разрешение на продажу квартиры и не дотягивать дело до судебного разбирательства.

Выделяют такие варианты продажи залогового имущества:

1. Досрочное погашение ипотеки. Кредитор  приводит нового владельца, который изъявил желание приобрести квартиру под ипотекой, получает от него нужную сумму и досрочно рассчитывается с банком по всем своим финансовым обязательствам.
2. Самостоятельная продажа квартиры. В этой ситуации  банк сам ищет покупателя и оформляет с ним сделку купли-продажи  ипотечной квартиры. Новый клиент выплачивает нужную сумму, а заемщику выдается справка, которая подтверждает выполнение всех обязательств перед банком.
3. Продажа ипотечной квартиры с участием  банковской организации. Новый покупатель уплачивает необходимую сумму на две депозитные ячейки: погашает ипотеку и покупает квартиру. Обременение  банк снимает сам.
4. Продажа долговых обязательств. Практикуется так называемая  схема перекредитования. Она применяется в том случаи, когда покупатель готов  приобрести залоговую  квартиру тоже в кредит.

Досрочное погашение

Отыскать нового покупателя, который согласится на досрочное погашение достаточно непросто, ведь каждый из них понимает, что на вторичном рынке всегда есть «прозрачные» юридические предложения, поэтому обременять себя ипотечными квартирами захочет не каждый.

Как правило, досрочное погашение выбирают при ипотеке жилья, которое еще строится. Квартиры  в новых домах пользуются большим спросом, поэтому на финишной стадии строительства у хорошего застройщика нет свободных квартир.

Новый покупатель заключает с заемщиком нотариально заверенное соглашение, после чего вносит необходимую для погашения ипотеки сумму. Процесс закрытие ипотеки и снятия обременения на квартиру длится на протяжении  5 рабочих дней. Продавец и покупатель в установленном порядке в регистрационной палате переоформляют договор долевого строительства или же оформляют новый (договор купли-продажи).

Самостоятельная продажа

Не нужно  скрывать от нового владельца тот факт, что квартира находится под ипотекой.  Заранее ложная информация может натолкнуть покупателя на мысль, что его вводят в аферу.

На самом же деле не все так страшно и плохо,  осмотрев квартиру, потенциальный покупатель заявляет сотрудникам банка о своем желании выкупить залог. Уполномоченный  работник банка составляет предварительный договор купли-продажи и оформляет его нотариально.

После этого покупатель должен внести нужную сумму для погашения займа в одну депозитную ячейку, а оставшуюся после завершения сделки – в другую.

Договор купли-продажи  регистрируется в Росреестре, с квартиры снимается обременение, банк и заемщик получают доступ к своим ячейкам.

Продажа с помощью банка

Банк может полностью взять на себя обязанности по продаже ипотечной квартиры, если у заемщика нет времени или же по  каким-либо уважительным причинам он сам не может  заниматься продажей.

В таких случаях присутствие заемщика не обязательно, снятием обременения будет заниматься банк и потенциальный покупатель. Если после совершения сделки осталась неиспользованная сумма денег, заемщик имеет право забрать ее в депозитной ячейке после завершения всей процедуры регистрации.

Продажа долговых обязательств

Ипотечные квартиры, которые находятся на продаже, притягивают своей низкой стоимостью клиентов, которые хотят взять жилье в ипотеку.

Порядок  оформления ипотеки таких квартир совсем не отличается от обычной процедуры:

• покупатель собирает стандартный  пакет документов для рассмотрения его в качестве заемщика
• если он получает утверждение, проводят оценку и страхование недвижимости, согласно действующим положениям  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  редакции от 07.05.2013 № 102-Ф3.

Перерегистрацией в Росреестре на нового владельца занимается банк лично. Заемщику нужно будет только подписать соглашение о переуступке долгового обязательства.

Вся процедура купли-продажи квартиры занимает не более 21 дня.  5 рабочих дней идет на снятие обременения и 14 дней на оформление самой сделки.

Как я продал ипотечную квартиру и заработал на этом

Продать квартиру под ипотекой — мера к которой обычно прибегают при не самых удачных обстоятельствах, однако, бывают случаи, когда это делается согласно заранее составленному плану и делается с выгодой для себя. О таком случае нам рассказал читатель.

Ниже рассказ от первого лица (мы только изъяли некоторую лексику и убрали пространную вводную часть).

… работаю в [электронные платежи], мы тесно сотрудничаем с двумя банками и даём им неплохую прибыль.

В 2013 году мы делали дочернюю компанию, которая занимается микрозаймами, вкупе с нашими технологиями электронных платежей и банковскими контактами, получается очень гармоничная система — лакомый кусок для обслуживания.

Оба банка, с которыми мы сотрудничаем предлагали различные плюшки, но повелись мы не на низкую комиссию, а на технологии и бонусы за объёмы. Одними из таких бонусов стала возможность взять ипотеку под очень низкий процент.

Сразу некоторые коллеги загорелись идеей заработать на этом. Но всех отпугнула сложность продажи ипотечной квартиры.

Тут есть один нюанс процент на деле стандартный, но банк гасит по договору часть процентов. В итоге почти те самые 6% ипотеки, которые сегодня можно получить от государства.

Мне квартира не была нужна — есть где жить и куда расширяться. Но если такая возможность — почему не заработать хотя бы на аренде, если продать сложно?

Взял я ипотеку на 15 лет в новостройке, двушку. Платёж не высокий, несколько лет автоматом снималось со счёта, куда приходит зарплата. Квартиру сдавал (и в некоторые периоды даже был в плюсе, хотя в сети и пишут, что это не возможно).

Потом родственник приятеля искал жильё и меня спросили нет ли желания продать эту квартиру. То, что есть обременение — их не напугало. Цена — остаток по ипотеке + 1 100 000.

Мы оформили ряд договоров нотариально. Вначале погасили ипотеку досрочно (тут были сложности с тем процентом, что гасил банк, но там пошли навстречу). Для этого заключили договор безпроцентного займа от частного лица с рядом условий.

Далее, как банк выдал справку о погашении ипотеки и было снято обременение — заключили договор купли-продажи на сумму 1 100 000. Тут уж всё стандартно.

Знаю, что самый удобный вариант — делать всё через банк, но там я бы потерял не менее 30% своей прибыли (возможно, в других банках этот вопрос решается выгоднее для заёмщика). А коллеги, которые испугались сложностей теперь кусают локти.

На вырученные деньги купил участок с маленьким домиком.

Совет: не упускайте интересные возможности!